Encore méconnu, l’usufruit locatif social (ULS) est un dispositif que beaucoup d’épargnants auraient intérêt à examiner à la loupe, tant ses avantages sont nombreux. A condition de se montrer – très – patient, il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans payer d’impôt. Le tout en favorisant la mixité sociale en zone tendue.
Ce dispositif confidentiel – 1 500 logements sont vendus annuellement – a été inventé en 2001 par PERL, une société qui détient encore les deux tiers du marché. « Il s’agit d’une niche, mais sa croissance va s’accélérer dans les prochaines années », annonce Laurent Mogno, directeur général de PERL. Le groupe Primonial et PERL se sont associés pour lancer, en décembre 2014, une société civile de placement immobilier (SCPI), baptisée SCPI Patrimmo Croissance, qui exploite le mécanisme de l’ULS.
« Ce produit a déjà collecté 20 millions d’euros », annonce Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM. Rendue possible par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, cette innovation devrait démocratiser ce dispositif, d’autant que ce produit peut être logé dans un contrat d’assurance-vie. Le prix d’une part n’est que de 487 euros, mais il faut en souscrire au moins dix. Un bémol : comme souvent avec les SCPI, les frais prélevés par la société de gestion sont élevés (11,96 % à la souscription, mais les frais de gestion annuels sont quasiment nuls).
Comment fonctionne l’ULS ? L’idée est de décomposer le droit de propriété d’un bien immobilier entre un nu-propriétaire (celui qui possède le bien) et un usufruitier (qui en reçoit la jouissance pour une certaine durée). Un investisseur achète ainsi un logement (neuf ou ancien), en cède la jouissance à un bailleur social pour une longue durée. En échange, l’acheteur obtient une décote sur le prix de marché. Le rabais est d’environ 40 % pour une durée de quinze ans, plus 2 % par année supplémentaire.
Le temps du démembrement, l’acquéreur ne touche aucun loyer, mais ce manque à gagner est compensé par le fait qu’il récupère, à l’échéance du contrat, la pleine propriété d’un bien en bon état (le bailleur social s’y engage), qu’il peut utiliser à sa guise. Cerise sur le gâteau : si le contribuable est assujetti à l’ISF, le bien sort de sa base taxable pendant la durée de l’opération. En revanche, il n’est plus possible, depuis 2012, de sortir la dette finançant l’acquisition de cette même assiette.
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